Apartamento na praia: o que perguntar antes da proposta

Apartamento de praia é comprado no verão e pago o ano inteiro. Essa é a frase que resume quase todo arrependimento nesse mercado. A visita acontece em janeiro, com a cidade cheia e o mar na frente. A conta acontece em junho, com o prédio vazio e o condomínio na mesma data.

Não é argumento contra comprar. É argumento a favor de perguntar as coisas certas antes. Estas são as que mais mudam o resultado.

Sobre o custo de manter

• Qual o valor do condomínio, e ele muda entre temporada e fora de temporada? Prédio com piscina aquecida, elevadores e portaria 24h custa o mesmo em julho, quando ninguém está lá.
• Existe rateio extra previsto? Fachada de prédio de praia sofre com maresia e costuma pedir manutenção mais frequente que a de prédio urbano.
• Qual o IPTU, e existe alíquota diferente para imóvel não residencial ou de temporada no município?
• O prédio tem fundo de reserva formado? Fundo vazio significa que a próxima obra grande vira rateio.

Sobre a vista, que é o que você está pagando

Vista para o mar é o item mais caro e o menos garantido de um imóvel de praia. Ela depende de coisas que não estão no apartamento.

• O que pode ser construído no terreno da frente? A resposta está no plano diretor e no zoneamento do município, não com o vendedor.
• Qual o gabarito permitido na quadra? Um terreno vazio com gabarito alto é um prédio futuro na sua janela.
• Em que andar a vista deixa de existir se o vizinho construir no limite?
• A vista é frontal, lateral ou diagonal? A diferença de preço entre elas é grande, e a diferença de nome no anúncio às vezes é uma palavra só.

Peça a certidão de zoneamento do terreno vizinho antes de pagar caro por vista. Custa pouco na prefeitura e é a única resposta que vale.

Se a ideia é alugar por temporada

A conta de aluguel de temporada não é diária cheia vezes trinta. É diária vezes ocupação real, menos taxa de plataforma, menos limpeza entre hóspedes, menos os meses em que o imóvel fica parado.

1. 1Levante a diária praticada em imóveis parecidos, na mesma quadra, nas plataformas de aluguel.
2. 2Estime a ocupação por mês do ano, não a média anual. No Litoral Norte a temporada é curta e concentrada.
3. 3Desconte comissão de plataforma, limpeza, roupa de cama e reposição.
4. 4Subtraia condomínio e IPTU dos doze meses, não só dos meses alugados.
5. 5Compare o que sobrou com o que o mesmo dinheiro renderia parado. Se a diferença for pequena, o imóvel precisa se justificar pelo uso, não pelo rendimento.

Muita gente faz essa conta e decide comprar assim mesmo, porque quer usar o imóvel. Isso é uma decisão legítima. O problema é fazer a conta errada e achar que comprou investimento.

Sobre o imóvel em si

• Qual a orientação solar da sacada? No litoral gaúcho o vento predominante e o sol da tarde definem se a sacada é usável.
• Esquadria e ferragens são preparadas para maresia? Trocar tudo depois custa mais que a diferença de preço entre um prédio e outro.
• Vaga é escriturada ou de uso? Vaga de uso não é sua e pode mudar em assembleia.
• Existe água quente central, e quanto ela pesa no condomínio?

A pergunta final

Quantas semanas por ano você realmente vai usar? Responda com o calendário na frente, contando férias reais e feriados que dá para emendar. Se o número for baixo e a conta de aluguel não fechar, o imóvel de praia continua podendo valer a pena, mas por um motivo que precisa estar claro para você antes da assinatura, não depois.