Na planta, em obra ou pronto: o que muda na conta

Comprar na planta costuma sair mais barato que comprar pronto. Essa parte quase todo mundo sabe. O que raramente aparece na comparação é o resto: quando você começa a pagar, o que corrige a parcela até a entrega, quanto tempo o dinheiro fica parado sem morar nem render aluguel, e o que acontece se a obra atrasar.

São três produtos diferentes vendidos com a mesma palavra. Vale separar.

As três formas, lado a lado

O INCC é a parte que surpreende

Durante a obra, as parcelas pagas à incorporadora não ficam paradas no valor da assinatura. Elas são corrigidas mês a mês por um índice de custo de construção, o INCC, que acompanha material e mão de obra. Não é multa nem juro escondido: é o contrato dizendo que o preço do prédio acompanha o preço de construir o prédio.

O efeito prático é que a soma que você vai pagar até a entrega é maior do que a soma que aparece na tabela de vendas. Em obras longas, num período de material caro, essa diferença deixa de ser detalhe.

Peça a projeção de correção antes de assinar, não depois. A incorporadora consegue simular o que acontece com a sua parcela em cenários diferentes de INCC. Se ninguém souber responder, isso já é uma resposta.

O custo que ninguém soma: o tempo

Quem compra na planta paga entrada e parcelas por anos sem morar no imóvel. Se hoje você paga aluguel, esses anos são de conta dupla. Se você tinha o dinheiro aplicado, são anos sem o rendimento dele.

Faça a conta antes de comparar preço por m². Some tudo que sai do seu bolso até a entrega, incluindo aluguel do período e correção estimada, e compare com o valor do pronto equivalente. Às vezes a planta continua ganhando com folga. Às vezes a diferença some.

As despesas de fechamento vêm em qualquer uma das três

Independente da fase, na hora de transferir o imóvel para o seu nome existem dois custos que não estão no preço anunciado: o ITBI, imposto municipal cobrado do comprador, e os emolumentos de escritura e registro em cartório.

• ITBI: alíquota definida por cada município, comumente entre 2% e 3% do valor. Confirme na prefeitura da cidade do imóvel, porque o percentual e a base de cálculo mudam de uma para a outra.
• Escritura e registro: seguem a tabela de emolumentos do estado, em geral abaixo de 1% do valor somadas.
• Primeiro imóvel financiado pelo SFH tem redução legal de 50% nos emolumentos de escritura e registro. É direito previsto em lei, não cortesia do cartório: peça.

Some as três linhas antes de decidir quanto vai dar de entrada. É comum a pessoa entregar até o último real na entrada e descobrir depois que faltam alguns milhares para registrar o imóvel no próprio nome.

Como escolher

1. 1Defina quando você precisa morar ou alugar. Isso sozinho elimina uma das três opções na maioria dos casos.
2. 2Levante quanto sai do bolso por mês em cada cenário, incluindo aluguel atual se houver.
3. 3Peça a projeção de correção até a entrega nas opções em obra.
4. 4Some ITBI e cartório sobre o valor de cada uma.
5. 5Só então compare preço por m². Ele é a última conta, não a primeira.

Nenhuma das três é melhor em abstrato. Planta é para quem tem prazo e quer preço. Pronto é para quem precisa da chave ou quer alugar já. Em obra é o meio termo, e costuma ser o mais mal comparado dos três porque a pessoa avalia como se fosse pronto e paga como se fosse planta.