Studio perto de universidade: a conta que diz se o aluguel paga

Studio na frente de universidade é o imóvel mais fácil de vender e o mais fácil de calcular errado. Fácil de vender porque a história se conta em uma frase: sempre tem estudante procurando. Fácil de calcular errado porque quase ninguém desconta o que precisa ser descontado.

A conta que a maioria faz

Aluguel mensal dividido pelo valor do imóvel, vezes cem. Um studio de duzentos e cinquenta mil que aluga por mil e quinhentos dá 0,6% ao mês. Parece ótimo, e é com esse número que a decisão costuma ser tomada.

O problema é que esse número não sobreviveu a nenhum custo ainda.

Os quatro descontos que faltam

• Vacância. Aluguel estudantil tem sazonalidade de calendário acadêmico. Um mês vago por ano já derruba o rendimento em torno de 8%. Dois meses, em torno de 17%.
• Condomínio e IPTU dos meses vagos. Enquanto está vago, quem paga é você, e prédio de studio com muita área comum tem condomínio alto para o tamanho da unidade.
• Administração. Se você não vai atender inquilino, são de 8% a 10% do aluguel para a imobiliária, todo mês.
• Reposição. Studio mobiliado aluga melhor e desgasta mais rápido. Colchão, geladeira e pintura entram na conta de novo a cada poucos anos.

Refazendo o exemplo com um mês de vacância, condomínio de trezentos reais, 9% de administração e uma reserva de reposição, os 0,6% ao mês caem para perto de 0,4%. Continua podendo ser um bom negócio. Só não é o negócio que foi apresentado.

O teste de vacância

Antes de comprar, procure quantos studios parecidos estão anunciados para alugar naquele mesmo prédio ou na mesma quadra, hoje. É a informação mais barata e mais reveladora do processo inteiro.

1. 1Busque o endereço nas plataformas de aluguel e conte os anúncios ativos.
2. 2Repita a busca duas semanas depois e veja quantos saíram do ar. Anúncio que some rápido é mercado líquido. Anúncio que fica meses é vacância disfarçada.
3. 3Compare a diária ou o mensal pedido com o que o vendedor projetou para você.
4. 4Pergunte no prédio quanto tempo em média uma unidade leva para alugar.

O que muda entre um studio e outro

Distância a pé até o portão da universidade é o fator que mais mexe no aluguel, e ele é medido em minutos de caminhada, não em metros em linha reta. Trezentos metros com uma avenida movimentada no meio valem menos que seiscentos metros por dentro do bairro.

• Mobiliado ou vazio? Mobiliado aluga mais rápido para estudante e permite aluguel maior, com o custo de reposição junto.
• Tem lavanderia compartilhada? Para quem mora sozinho, isso substitui uma máquina e conta no anúncio.
• Internet e água estão no condomínio? Isso muda o valor cheio que o inquilino compara.
• Vaga de garagem entra ou é vendida à parte? Em imóvel para estudante a vaga costuma pesar mais no preço de compra do que no aluguel.

Quando o studio deixa de fazer sentido

Quando a região tem muito mais unidades do que demanda, o preço do aluguel cai antes do preço de venda. É o cenário mais comum de erro: o prédio é bom, a localização é boa, e mesmo assim o rendimento decepciona porque outros seis prédios iguais foram entregues na mesma esquina.

Por isso o teste de vacância vem antes da planilha. A planilha responde quanto rende no papel. A contagem de anúncios responde se aquele aluguel existe.