Entrada e FGTS: quanto você precisa ter antes de financiar

A pergunta chega quase sempre no mesmo formato: quanto eu preciso ter para comprar um apartamento de trezentos mil? A resposta honesta é que são três valores diferentes, e quem só junta o primeiro trava na reta final.

Os três valores

• A entrada. O banco financia uma parte do valor de avaliação, não o total. A fatia financiada varia por linha, por banco e pelo tipo de imóvel, e costuma ficar entre 70% e 80%. O resto é seu, à vista.
• As despesas de transferência. ITBI mais escritura e registro, que juntos ficam com frequência na faixa de 4% a 5% do valor. Isso não pode ser financiado na maioria das linhas.
• A reserva. Mudança, reforma mínima, primeira parcela de condomínio. Não é despesa da compra, mas cai no mesmo mês.

Junte a entrada e as despesas de transferência na mesma conta desde o começo. O erro mais comum do primeiro imóvel é fechar a entrada no centavo e descobrir depois que faltam alguns milhares para registrar o imóvel no próprio nome. Sem registro, o imóvel não é seu.

O que o banco olha além da entrada

Ter a entrada não garante aprovação. O banco calcula quanto da sua renda a parcela compromete, e trabalha com um teto, comumente em torno de 30% da renda familiar bruta. É esse número que costuma definir o valor máximo que você consegue financiar, não o tamanho da sua poupança.

Peça a simulação antes de escolher o imóvel, não depois. Ela sai em minutos no site do banco e devolve o valor máximo aprovado, a parcela inicial e o custo efetivo total. Comprar primeiro e simular depois é a receita para perder sinal.

As cinco condições do FGTS

O FGTS é a forma mais barata de compor entrada, porque é dinheiro que já é seu e rende pouco parado. Mas ele só sai se as condições forem atendidas ao mesmo tempo.

1. 1Ter no mínimo três anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando períodos consecutivos ou não, na mesma empresa ou em empresas diferentes.
2. 2Não ter financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação em nenhum lugar do país.
3. 3Não ser proprietário de imóvel residencial no município da compra, nem em cidade vizinha ou na mesma região metropolitana.
4. 4O imóvel precisa ser residencial urbano e destinado à sua moradia.
5. 5O valor de avaliação precisa estar dentro do teto do SFH, que é atualizado de tempos em tempos.

A terceira condição é a que mais pega gente de surpresa. Morar em Novo Hamburgo e ter um apartamento em São Leopoldo pode bloquear o uso do FGTS, porque as duas cidades estão na mesma região metropolitana. Confirme o enquadramento na Caixa antes de contar com o dinheiro na planilha.

As quatro formas de usar

• Como entrada, no ato da compra. É o uso mais comum e o que mais reduz o valor financiado.
• Amortização extraordinária, abatendo o saldo devedor de um financiamento que já existe.
• Pagamento de até 80% do valor das prestações, por um período determinado.
• Como entrada em financiamento de construção em terreno próprio.

Vale um alerta sobre a segunda. Amortizar com FGTS reduz o saldo devedor, e você escolhe entre diminuir o prazo ou diminuir a parcela. Diminuir o prazo economiza mais juros. Diminuir a parcela alivia o mês. As duas são defensáveis; o que não dá é escolher no balcão sem ter feito a conta antes.

A ordem certa

1. 1Levante quanto você tem, somando poupança e saldo de FGTS.
2. 2Confirme na Caixa se o seu FGTS pode ser usado, pelas cinco condições acima.
3. 3Simule no banco e descubra o valor máximo aprovado pela sua renda.
4. 4Tire de 4% a 5% desse valor e reserve para ITBI e cartório.
5. 5Só então comece a ver imóvel, com o teto real na mão.