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Matrícula do imóvel: o que ler antes de fazer proposta
A matrícula conta a história inteira do imóvel em duas páginas. O que procurar nela, e as certidões que precisam vir junto.
6 min de leitura
A matrícula é a certidão de nascimento do imóvel. Tudo que aconteceu com ele está ali, em ordem cronológica: quem foi dono, quando vendeu, o que foi dado em garantia, o que está penhorado. Custa pouco no Registro de Imóveis e é o documento mais barato de conseguir e o mais caro de ignorar.
Peça a matrícula atualizada, emitida há poucos dias. Uma cópia de dois anos atrás não mostra o que entrou depois, e é exatamente o que entrou depois que costuma ser o problema.
O que ler, em ordem
- A descrição do imóvel. Confira metragem, número da unidade, vaga e box contra o que está sendo vendido. Vaga que aparece no anúncio e não aparece na matrícula não é sua.
- O proprietário atual. O nome de quem assina a venda precisa ser o nome que está no último registro. Se for espólio, inventário ou procuração, o negócio ficou mais complexo e precisa de advogado.
- O estado civil do proprietário. Imóvel de casado em geral exige a assinatura do cônjuge, e a falta dela derruba a venda depois de assinada.
- As averbações e os ônus. É a lista do que pesa sobre o imóvel: hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto, indisponibilidade.
Ônus não é necessariamente problema
Quase todo imóvel financiado tem alienação fiduciária registrada em favor do banco. Isso é normal e se resolve na própria operação: o comprador quita o saldo do vendedor e a garantia é baixada. O que muda a conversa é a natureza do que está registrado.
| O que aparece | O que significa | O que fazer |
|---|---|---|
| Alienação fiduciária | O imóvel é garantia de um financiamento em aberto | Normal. Peça o saldo devedor atualizado e planeje a quitação |
| Hipoteca | Garantia mais antiga, mesma lógica | Peça o termo de quitação ou a autorização do credor |
| Penhora | O imóvel responde por uma dívida em processo | Pare. Só siga com parecer de advogado |
| Indisponibilidade | Ordem judicial bloqueando a transferência | Não é vendável enquanto durar |
| Usufruto | Alguém tem direito de usar o imóvel | Confirme quem é e como se extingue antes de propor |
As certidões que vêm junto
A matrícula fala do imóvel. As certidões falam de quem vende, e é de lá que vem o risco menos visível: uma dívida do vendedor pode alcançar o imóvel depois da venda, se ficar caracterizada fraude contra credores.
- Certidões de distribuição cível e de execução fiscal, na comarca do imóvel e na do domicílio do vendedor.
- Certidão trabalhista.
- Certidão negativa de débitos do imóvel, com a prefeitura, para IPTU e taxas.
- Declaração de quitação de condomínio, assinada pelo síndico ou pela administradora. Débito de condomínio acompanha o imóvel, não o antigo dono.
A declaração de condomínio é a mais esquecida e a que mais dói. Dívida de condomínio é obrigação que segue o imóvel: quem compra herda o débito, mesmo sem ter conhecido o vendedor.
Quando chamar advogado
Compra simples, de proprietário vivo, solteiro ou com anuência do cônjuge, sem ônus além de financiamento em aberto, é rotina de cartório. Chame um advogado quando aparecer espólio, inventário em andamento, procuração antiga, penhora, doação com cláusula, ou quando o vendedor for pessoa jurídica em situação irregular.
O custo de uma leitura profissional da documentação é uma fração do valor do imóvel, e acontece antes de você assinar qualquer coisa. Depois da assinatura, o mesmo problema custa processo.
Onde conferir
- Matrícula atualizada e certidão de ônus reais
- Cartório de Registro de Imóveis da comarca do imóvel.
- Débito de condomínio como obrigação que acompanha o imóvel
- Código Civil, art. 1.345.
- Certidões do vendedor
- Distribuidores cíveis e fiscais das comarcas envolvidas, e Justiça do Trabalho.
Alíquotas, tabelas e índices citados mudam. Este guia explica o mecanismo; o valor do dia se confirma na fonte indicada acima. A JABS Imobiliária não presta consultoria jurídica ou tributária.