SAC ou Price: qual parcela cabe no seu bolso

Todo financiamento de imóvel devolve duas coisas ao banco: o dinheiro emprestado e os juros sobre o que ainda falta pagar. O que muda entre SAC e Price é o ritmo em que a primeira parte é devolvida, e esse ritmo muda tudo o resto.

Como cada um funciona

No SAC, você devolve sempre a mesma fatia da dívida. Como o saldo devedor cai todo mês, os juros sobre ele caem também, e a parcela vai encolhendo do começo ao fim.

No Price, a parcela é calculada para ficar constante. No começo ela é quase toda juros e devolve pouco da dívida; com o tempo a proporção se inverte. O saldo devedor demora mais para cair.

A linha que quase ninguém repara

É a última da tabela. O banco aprova o financiamento olhando a primeira parcela contra a sua renda. Como a primeira parcela do SAC é mais alta, o mesmo salário aprova um valor menor no SAC do que no Price.

Isso cria uma escolha que não é só financeira. O Price pode ser o único jeito de o valor que você precisa ser aprovado. O SAC é mais barato no total, mas exige folga maior no começo, que é justamente quando você acabou de gastar tudo com entrada, ITBI e mudança.

Compare pelo Custo Efetivo Total, não pela taxa de juros anunciada. O CET inclui seguros obrigatórios, tarifa de administração e avaliação do imóvel, e é o único número que permite comparar propostas de bancos diferentes.

A correção que continua correndo

Nos dois sistemas o saldo devedor é corrigido por um índice definido em contrato. Isso significa que a parcela do Price não é exatamente constante em reais, e a do SAC não cai em linha reta: as duas se movem com o índice escolhido.

Antes de assinar, pergunte qual índice corrige o seu contrato e peça a simulação em mais de um cenário. É a pergunta que separa quem entendeu o que assinou de quem só olhou a primeira parcela.

Como decidir

1. 1Simule os dois no mesmo banco, para o mesmo valor e prazo.
2. 2Olhe a primeira parcela de cada um contra o seu orçamento real, já com condomínio e IPTU do imóvel novo somados.
3. 3Olhe o total pago no fim e a diferença entre eles.
4. 4Se as duas primeiras parcelas couberem, o SAC costuma sair na frente pelo total.
5. 5Se só a do Price couber, a escolha já foi feita, e o caminho é amortizar sempre que sobrar dinheiro.

Vale lembrar que a escolha não é definitiva no efeito. Amortização extraordinária, com FGTS ou com recurso próprio, reduz o saldo devedor em qualquer um dos dois sistemas e é o que mais encurta um financiamento longo.